LOT LIDI : BERBALOI ATAU RISIKO

Assalamualaikum dan salam permisa. Berjumpa lagi pada topik kali ini. Perkongsian berkaitan hartanah dilihat topik yang menarik. Pengalaman peribadi yang sedikit ini diharap dapat membantu tuan puan membuat pertimbangan dalam memiliki hartanah terutamanya tapak rumah yang secara teknikalnya dinamakan lot lidi.

Terpanggil untuk berkongsi kisah lot lidi apabila saban hari saya melihat syarikat / individu mempromosi harga tanah lot kediaman dengan harga mampu milik. Sekilas pandang sangat berbaloi, apabila saya sendiri call syarikat / individu ternyata apa yang ditawarkan adalah lot lidi. So lot lidi ni risiko atau untung? Tanpa prejudis, perkongsian ini perlu dilihat dari sudut ilmiah yang sememangnya telah banyak kali dibincangkan di pelbagai platfom.

Jom kita buat kajian sikit apa yang dinamakan lot lidi tu. Terdapat 2 takrifan berkaitan lot lidi. Disini saya merujuk kepada definisi 2 jabatan iaitu Plan Malaysia dan Jabatan Ketua Pengarah Tanah & Galian Persekutuan (JKPTG).

Menurut PlanMalaysia lot lidi adalah lot yang berkeluasan 5 ekar dan ke bawah, berbentuk segi empat dengan nisbah 1:5 atau lebih dan panjang maksimum, salah satu sisi adalah 80 hingga 100 kaki. Kriteria utamanya lot lidi menurun jabatan ini adalah

i.   Keluasan 5 ekar - banyak tanah pertanian di pinggir bandar yang telah dizonkan sebagai perumahan dalam Rancangan Pemajuan.

ii.   Bukaan lot maksimum 80’ hingga 100’ - Merujuk kepada kebolehlaksanaan lot untuk dibangunkan sebagai perumahan teres dan sesebuah

iii. Tirus dan memanjang - Lot yang berbentuk tirus, memanjang, kurus dan serong.

iv.  Lebih daripada nisbah 1:5 - Merujuk kepada kiraan ‘thinness ratio’ iaitu 0.436 atau 1:5 menunjukkan sesuatu bentuk lot yang makin panjang dan kurus.

Senang cakap lot ini boleh dibangunkan tapi keadaan tapak tidak boleh mematuhi garis panduan perancangan yang telah ditetapkan. Contohnya lebar lot Cuma 70 kaki tapi panjang dia 1000 kaki, dengan saiz ini akan ada masalah. Rezab jalan dah 40 kaki dan baki 30 kaki tidak sesuai untuk binaan rumah. Itu takrifan dari PlanMalaysia.

Merujuk kepada JKPTG pula, lot lidi ditakrifkan sebagai sebidang tanah pertanian yang mempunyai dokumen hakmilik yang sah, dijual secara lot-lot kecil tanpa urusan pindahmilik tanah kepada pembeli atau pengeluaran dokumen hakmilik berasingan bagi lot-lot kecil tersebut. Keadaan ini memang banyak dan mula aktif di banyak kawasan termasuk Mersing. Kenapa saya sebut Mersing? Sebab saya bertugas disini dan dirasakan tanggungjawab saya untuk berkongsi perkara ini dengan semua terutamanya warga Mersing.

Dari 2 sudut pandang ini saya ingin mengambil pandangan dari JKPTG sebagai perkongsian penulisan kali ini kerana ianya sangat berkait rapat dengan keadaan di lokaliti saya.

Kenapa ramai orang berminat dengan lot lidi ni?

1.   Rumah antara keperluan asas yang perlu ada. Apa cara pun rumah atau tempat tinggal menjadi keutamaan. Lambungan harga rumah yang tinggi menyebabkan lot lidi menjadi alternatif terbaik untuk membina rumah impian.

2.       Harga yang ditawarkan murah berbanding pasaran semasa.

3.       Mudah dimiliki dan tidak perlu berurusan dengan banyak pihak.

Itu adalah antara sebab kenapa lot lidi sentiasa menjadi pilihan. Tapi berhati-hati dengan tawaran lot lidi ini kerana risikonya sangat besar. Bersedialah dengan risiko ini apabila tuan/puan berhajat membeli lot lidi ini. Antara risiko pembelian lot lidi ini adalah

1.    Nama Tiada Dalam Geran – Hanya seorang yang akan menjadi pemegang amanah dan namanya sahaja yang akan didaftarkan di dalam geran. Jika nama tiada di dalam geran, mereka tidak layak untuk berurusan apa-apa mengenai tanah berkenaan

2.      Sukar Untuk Berjual Beli - Sekiranya salah seorang ingin menjual semula lotnya kepada orang lain, tiada prosedur undang-undang yang sah boleh dilaksanakan untuk urusan jual beli berkenaan

3.        Kesalahan Langgar Syarat Tanah - Membina rumah di atas lot bersyarat pertanian adalah kesalahan serius seperti yang termaktub di dalam Seksyen 125 Kanun Tanah Negara, akan dikenakan denda atau tanah anda boleh dirampas

4.    Tiada Pampasan Jika Ada Pengambilan - Jika kerajaan berhasrat untuk membuat pengambilan di atas tanah berkenaan, hanya pemegang amanah yang akan dipanggil untuk sesi pendengaran malah wang pampasan akan diberikan kepada pemegang amanah sahaja

5.     Tanah Tidak Boleh Diwariskan Jika Ada Kematian - Nama pemilik-pemilik lot lidi tidak didaftarkan di dalam geran, wariswaris simati tidak boleh memulakan prosedur pesaka kerana secara teorinya tanah berkenaan adalah milik pemegang amanah

6.     Pemegang Amanah Meninggal Dunia - Jika pemegang amanah meninggal dunia, memang benar mereka boleh melantik pemegang amanh yang baru., tetapi prosedurnya bukanlah semudah seperti yang disangkakan dan anda berhadapan dengan situasi ketidaktentuan dan kemungkinan berlaku perbalahan yang berpanjangan

7.    Sukar Untuk Melaksanakan Pemajuan - Jika pemegang amanah meninggal dunia, memang benar mereka boleh melantik pemegang amanah yang baru., tetapi prosedurnya bukanlah semudah seperti yang disangkakan dan anda berhadapan dengan situasi ketidaktentuan dan kemungkinan berlaku perbalahan yang berpanjangan.

Perlu diingatkan pemajuan sesuatu pembangunan perlu mematuhi akta dan prosedur semasa. Pematuhan ini akan memastikan kepentingan pengguna/pembeli sentiasa dijamin dan terpelihara. Antara akta yang berkaitan dengan pembangunan adalah:

1.         Kanun Tanah Negara 1965 2.

2.         Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171)

3.         Akta Perancangan Bandar & Desa 1976 (Akta 172) dan Kaedah-kaedah Perancangan Negeri

4.         Akta Jalan, Parit & Bangunan 1974 (Akta 133)

5.         Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984

6.         Undang-Undang Kecil Bayaran-Bayaran 1991

Disini juga saya ingin berkongsi kepada semua risiko lain kepada pemilik/pembeli lot lidi khusus kepada urusan pemajuan:

1.         Bercanggah Dengan Undang-Undang Pemajuan (Akta 172 & Akta 133)

2.         Tidak Boleh Membina Rumah Kediaman Secara Sah

3.         Tidak Boleh Mendapatkan Pinjaman/ Pembiayaan Bagi Mendirikan Rumah

4.         Kemudahan Infrastruktur Asas/ Utiliti Tidak Sempurna Dan Kemudahan Awam /Masyarakat Tidak Disediakan

5.         Berhadapan Dengan Masalah Banjir Dan Lain-Lain Bencana Alam

6.         Perkhidmatan Perbandaran Sukar Diperolehi Daripada Agensi Berkaitan

Saya secara peribadi juga ada merujuk kepada beberapa orang peguam berkaitan hal ini. Secara ringkasnya, perjanjian memang ada tapi perjanjian itu mengelirukan. Peguam tidak akan merisikokan diri mereka kepada hal-hal lain selain dari skop kerja mereka. Ringkas kata perjanjian berat sebelah.  Sebagai contoh:

1.    Penjual akan menguruskan pindah milik kepada pembeli apabila keseluruhan lot telah dijual dan setelah mendapat kebenaran dari Pejabat Tanah. Urusan ini bukan mudah kerana sebelum Pejabat Tanah memberi kebenaran, ulasan dari pelbagai jabatan atau agensi seperti Pihak Berkuasa Tempatan atau agensi lain diperlukan. Sekiranya, terdapat isu atau masalah pihak peguam tidak bertanggungjawab dan sekiranya penjual tidak dapat menyelesaikan syarat, besar kemungkinan urusan pindah milik tidak dapat diselesaikan.

2.      Pembeli tetap berminat membeli lot ini walaupun namanya tidak terdapat dalam hakmilik dan tidak akan membuat tuntutan kepada peguam/penjual. Penyataan ini biasa dinyatakan dalam perjanjian. Berhati-berhatilah.

3.  Pihak peguam hanya menyediakan dan menyaksikan perjanjian jual beli ini sahaja dan tidak bertanggungjawab atas apa-apa pertelingkahan yang berlaku selepas itu.

Daripada penyataan ini dilihat terlalu banyak risiko bagi lot lidi ini. Di tempat saya sendiri, modus operandi penjual ada sedikit berbeza, dengan ada sekeping tanah, biasanya mereka akan melantik jurukur untuk membuat pelan susunatur. Pelan susunatur ini tidak merujuk kepada Pihak Berkuasa Tempatan dari segi keperluan teknikal. Daripada pelan susunatur itu, mereka akan menjual lot-lot tersebut dan akan menguruskan dengan PBT dan agensi lain apabila semua lot terjual. Penjual menyatakan, tidak boleh dibina rumah selagi urusan hakmilik belum selesai. Sampai bila? Kalau lot belum abis terjual apa nasib pembeli pertama. Apabila lot abis dijual, penjual mengemukakan permohonan di PBT ada kemungkinan jumlah lot yang ditawarkan berkurangan dari apa yang dirancang. Pelan susunatur yang dicadangkan tidak mematuhi keperluan teknikal seperti rezab jalan, kemudahan kawasan lapang dan sebagainya. Akan ada pembeli yang teraniaya.

Terdapat juga kes dimana pembeli ingin membatalkan perjanjian kerana tempoh yang terlalu lama untuk urusan pindah milik. Penjual enggan memulangkan wang pembeli sehingga pembeli mengemukakan kaveat keatas tanah tersebut. Keadaan ini akan lebih menyulitkan dan sekaligus memberi kesan kepada pembeli lain.

Apa yang boleh dinasihatkan, janganlah terpedaya dengan tawaran harga hartanah yang terlalu murah. Nak beli lot tanah, pastikan tanah tersebut telah selesai urusan pecah sempadan dan mempunyai hakmilik sendiri elakkan terlibat dengan lot lidi. Pilihan ditangan sendiri.

Semestinya perkongsian ini akan mendapat kritikan terutamanya dari pihak-pihak yang berkaitan dengan urusniaga ini. Kalau saya salah sila betulkan saya. Saya cuba berkongsi pengalaman dan sedikit ilmu yang ada.

Sekian arios amigos jotos. Tata