CCC: ANTARA BUKU DAN AMALAN

Assalamualaikum.... Lama juga x bersiaran... agak sibuk sekarang ni sebab memikirkan masalah dunia. Kali ini saya nak berkongsi cerita yang lebih teknikal dimana perkara ni x perlu semua orang tahu. Tapi saya rasa baik untuk menambah pengetahuan... Macam biasa la ya... Ini adalah pandangan dan pengetahuan peribadi yang dicedok dari bahan-bahan bacaan, slide2 kursus dll, so kalau salah tu kena bgtau saya dan saya akan semak semula fakta dan betulkan jika ada kesilapan..

Cerita pasal CCC (Certificate of Completion and Compliance) atau nama Melayu dia Perakuan Siap dan Pematuhan. Kenapa pilih tajuk ini? Sebab sebahagian skop kerja saya adalah pasal Pengeluaran CCC... so kat situ saya boleh dapat 1001 cerita pahit manis pasal CCC nie. Kat bawah ni saya cuba kongsi info, isu dan cabaran pasal CCC nie.... CCC adalah berkaitan dengan pembangunan (utk yang masih tertanya2 pedia la binatang CCC nie)

Sejarah CCC

CCC ni sebenarnya bukan perkara baru. Dari dulu lagi dah ada CCC ni (zaman CFO) tapi nama dia lain kot dan dikhaskan utk pembangunan rumah sesebuah (rumah sendiri) shj.. CCC diwujudkan bermula tahun 2007 dan merupakan salah 1 inisiatif kerajaan bagi meningkatkan Sistem Penyampaian Perkhidmatan Kerajaan. 4 inisiatif yang telah diputuskan adalah

1. Penubuhan OSC di setiap PBT.

2. CCC bagi mengantikan CFO (Sistem Perakuan Kelayakan Menduduki)

3. Penggubalan Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663)

4. Pelancaran Konsep Bina Kemudian Bina (BKJ)

Secara perundangan, tiada pertikian pasal CCC  ni... Akta yang berkaitan telah dipinda selaras dengan pelaksanaan CCC (Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984, Akta 133, Akta 118, Akta 318, Akta 138 dan Akta 117).. Pelaksanaan merupakan Isu can Cabaran Utama kat sini. PSP vs PBT.... Dulu CFO PBT yang keluarkan sekarag CCC PSP (arkitek / engineer) yang keluarkan.

Apa Ke Benda CCC tu?

Seperti yang dah dibgtau tadi CCC adalah Perakuan Siap dan Pematuhan  (Certificate of Completion and Compliance). Dari nama pun kita tahu mesti ada pihak yang memperaku bila kerja bangunan telah siap dan dipatuhi syarat2nya.

CCC yang menggantikan CFO mempunyai beberapa sebab; antaranya

1. CCC yang dikeluarkan oleh para profesional adalah satu usaha mewujudkan self-regulation dan self-certification. Senang cakap arkitek / engineer yang dapat projek bangunan x boleh lepas tangan lepas pelan lulus. Mereka-mereka ni perlu pantau projek tersebut dari mula sampai siap dan yang paling penting mereka2 ni juga yang bertanggung jawab sekiranya terjadi apa2 kat bangunan tu.

2. Notis Milikan Kosong (notice of vacant possession-VP) boleh dikeluarkan sekali dengan CCC. So masalah yang biasa berlaku dulu2 dapat diatasi iaitu masa zaman CFO dulu, kunci dah dapat tak boleh duduk sebab CFO tak keluar lagi.

 Siapa Yang Boleh Kemukakan CCC?

Hanya Arkitek Profesional yang berdaftar dengan Lembaga Arkitek Malaysia (LAM) atau Jurutera Profesional yang berdaftar dengan Lembaga Jurutera Malaysia (LJM) selaku PSP yang boleh mengeluarkan CCC. Biasanya Arkitek akan mengeluarkan CCC bagi bangunan dan Jurutera sebagai PSP bagi projek-projek berbentuk kejuruteraan. Perincian jenis pembangunan boleh rujuk 2 Lembaga nie.

Bagi rumah sesebuah / banglo yang tidak melebihi 2 tingkat dan keluasan tidak melebihi 300mp, Pelukis Pelan Bangunan atau Arkitek Profesional boleh dilantik sebagai PSP untuk mengeluarkan CCC.

PSP boleh keluarkan CCC bilamana mereka2 ni berpuas hati dengan kerja pembinaan tersebut dan telah diawasi serta disiapkan mengikut peraturan yang berkaitan serta mematuhi kelulusan Kebenaran Merancang dan Pelan Bangunan.

Proses Perakuan Berperingkat

Dalam proses CCC, terdapat 21 borang yang perlu dikemaskini sebelum CCC dikeluarkan. Borang ini dinamakan borang G1 - G21. Setiap borang adalah mengikut komponen dan proses pembinaan dan pihak2 yang bertanggungjawab dalam setiap peringkat itu. Proses ini dilihat elemen penambahbaik dari sistem CFO terdahulu. Dimana semasa CFO, peranan dan tanggungjawab pihak selain Orang Yang Mengemukakan tidak nyata dan jelas. Perincian borang dan cara mengisi borang ini boleh lah merujuk kepada link2 yang lain...

Senang cakap, dalam CCC semua org yang terlibat dalam pembinaan akan direkod. Dari konsultant, kontraktor, sub kontraktor, sokongan jabatan terlibat dll semua ada... Semua orang perlu melaksanakan kerja dengan betul dan semua pihak yang sepatutnya bertanggungjawab dengan tugas dan fungsi masing-masing. Jangan tipu2...

Borang-borang Yang Digunakan

Bagi pengeluaran CCC ini, beberapa borang selain borang G1 - G21 perlu dikemukakan kepada PBT. Borang-borang ini adalah selaras dengan peruntukan perundangan (UKBS).

Borang A (Perakuan Pelan-pelan Bangunan/Struktur )- dikemukakan semasa mengemukakan Pelan Bangunan

Borang B (Notis Memulakan/Penyambungan Semula Kerja Bangunan)

Borang G1 - G21 (Perakuan Berperingkat)

Borang F (Perakuan Siap dan Pematuhan - Sijil CCC)

Borang F1 (Perakuan Siap dan Pematuhan Sebahagian - Sijil CCC Sebahagian) - yang ini ramai orang pening... banyak sangat pemahaman. Nanti akan diulas lanjut

Proses Pengeluaran CCC

Merujuk kepada UUK 25 UKBS 2017, PSP boleh mengeluarkan CCC menggunakan Borang F tertakluk kepada perkara berikut:

i.   Apabila semua syarat teknikal PBT dipatuhi

ii.  Apabila Borang G1 - G21 berkenaan telah diperaku

iii. Apabila semua perkhidmatan temasuk jalan akses, pandangan darat, parking, parit dll telah siap disediakan

iv.  Apabila PSP memperakui dalam Borang F bahawa beliau telah mengawasi pembinaan dan penyiapan bangunan tersebut dan bahawa sepanjang pengetahuan dan kepercayaannya, bangunan tersebut telah dibina dan disiapkan mengikut akta, undang-undang kecil ini dan pelan yang diluluskan.

PSP dalam tempoh 14 hari dari pengeluaran CCC hendaklan mengemukakan kepada PBT dan LAM / LJM.

Peranan Dan Tanggungjawab PBT dan PSP

Skop ni nampak macam mudah shj tetapi jangan sangka mcm tu. Dekat sini lah pertembungan sebenar antara PBT vs PSP. Kenapa? Nanti saya ulas. Sebelum tu, kita fahamkan mengikut buku peranan dan tanggungjawab PBT dan PSP dalam mengeluarkan CCC

Peranan PBT

1. Meluluskan KM, Pelan Bangunan dan pelan-pelan lain yang berkaitan

2. Membuat pemeriksaan di tapak atas inisiatif sendiri atau aduan

3. Mengeluarkan notis kepada PSP untuk mengambil tindakan ke atas perkara-perkara yang didapati bercanggah dengan kelulusan yang dikeluarkan

4. Mengeluarkan arahan kepada PSP untuk tidak mengeluarkan CCC:

 - sehingga perkara ketidakpatuhan deperbetulkan;

   - jika berlaku penipuan dalam pembinaan, dokumentasi atau pengurusan projek; dan

    - jika terdaapt maklumat yang tidak tepat dalam dokumentasi

5. Mengeluarkan notis kepada PSP jika berlaku kemungkiran tetapi tidak dilaporkan kepada PBT

6. Mendakwa para profesional dan melaporkan kepada Lembaga Profesional atas salah laku

7. Mendakwa pihak-pihak yang memberi perakuan yang salah dalam borang-borang yang dinyatakan dalam UKBS 2007 dan melaporkan kepada badan kawal selia yang berkaitan

8. Memastikan bangunan lebih 5 tingkat dan berusia 10 tahun dari tarikh CCC dikeluarkan, diperiksa tahap keselamatannya (setiap 10 tahun)

Peranan PSP

1. Mengemukakan Pelan Bangunan kepada PBT untuk kelulusan melalui Borang A

2.Menyelaras penyediaan dan mengemukakan pelan-pelan selain Pelan Bangunan oleh SP

3. Memaklumkan kepada PBT melalui Borang B sebelum memulakan kerja pembinaan

4. Mengawasi kerja-kerja binaan di tapak dan memastikan pematuhan peruntukan perundangan dan syarat-syarat teknikal

5, Melaporkan dan menerangkan sebab berlakunya kemungkiran dan menyatakan tindakan pemulihan yang telah diambil

6. Mengemukakan notis menyambung semula kerja melalui Borang B kepada PBT

7. Memastikan hanya Borang G yang berkaitan dilengkapkan dan seterusnya mengemukakan  sesalinan semua Borang G (termasuk yang tidak berkenaan) kepada PBT dan Lembaga

8. Mengemukakan CCC kepada pemilik atau pemajudan sesalinan kepada PBT dan Lembaga Profesional yang berkaitan

9. Memastikan perkara-perkara ketidakpatuhan semasa pembinaan seperti dalam notis PBT kepada PSP dipatuhi sebelum CCC dikeluarkan.

Amalan CCC oleh PSP dan PBT

Ok yang nie bukan ikut buku... ini ikut pengalaman sendiri, berkongsi cerita dengan kawan-kawan lain, aduan dll... Kenapa ada sesetengah PBT, CCC nie senang jek dikeluarkan... Ada yang fuhhh leceh gile... kenapa PSP banyak tanya dan kenapa PBT byk syarat...

Kesimpulan saya mudah.... antara pemahaman bidang kuasa dan skop kerja...

Bukan nak menyalahkan mana-mana pihak. Cuma untuk berkongsi keadaan realiti pelaksananya. Mungkin di pihak Kementerian / Lembaga Profesional... mereka dah wujudkan 1 dasar / garis panduan yang baik. Tapi adakah yang baik itu telah sampai ke pihak yang pelaksana dengan pemahaman yang penuh?.  Persoalan besar disini.

Saya sendiri telah menghadiri pelbagai taklimat, bengkel, kursus dll berkaitan CCC ni. Bkn nak kata tau semua tp tau la skop bidang tugas sendiri. X nak pening mikir kerja org lain.

Pandangan peribadi kepada PBT; kawan2 PSP ada bgtau sebahagian PBT ada checklist sendiri pasal CCC... perlu ke checklist tu? bagi saya x perlu sebab kalau tengok kepada rules PBT sangat jelas. Semasa pembinaan itulah masa yang sangat penting kepada PBT, kuasa PBT adalah bilamana terdapat isu / masalah di tapak... lebih2 lagi bila x ikut pelan... x perlu PBT keluarkan format borang G1 - G21 versi PBT... menasihatkan PSP macamana nak keluarkan CCC juga saya rasa x kena... Sepatutnya PSP lah yang bagi pandangan kepada PBT berkaitan pengeluaran CCC... Agak2 ada yang x kena dinasihatkan call Lembaga Prosefional yang berkaitan... Terus call lagi jelas.... disebabkan dulunya PBT yang keluarkan CFO, jadinya ada perkara2 yang memang x boleh diubah sepenuhnya... macam dah terbiasa gitu kot... yang lagi parah PSP yang tanya macamana nak keluarkan CCC kat PBT... masak la ko...

Pandangan peribadi kepada kawan-kawan PSP.... Mereka-mereka ini sendiri x tau apa itu CCC, macamana nak keluarkan, borang2 berkaitan semasa pembinaan dll... iyeee... xde tipu punya... so untuk memastikan hasrat kerajaan tercapai berkaitan pelaksanaan CCC nie... Bos2 tu banyakkanlah hantar staff gi taklimat, kursus dll berkaitan CCC nie... kesian kat diaorg... contonya, bagi pengeluaran CCC sebahagian / Borang F1... bila masa boleh dikeluarkan? / jenis permohonan macamana boleh dikeluarkan? persoalan ini pun boleh mengundang perdebatan hangat yang xkan habis 3 hari 3 malam... PSP sendiri x pasti, bila x pasti ia akan jadi rumit pada masa akan datang.. jangan tanya PBT kalau mcm ni, sila rujuk Lembaga masing2... Apa yang saya tahu, CCC sebahagian / Borang F1 ni hanya boleh dikeluarkan untuk pembangunan komersial cthnya pembinaan 3 blok bangunan... so blok 1 bila dah siap bolehlah keluarkan CCC sebahagian.. rasanya pembangunan yang macam ni jek yang boleh keluarkan CCC sebahagian... bukan untuk perumahan biasa... 

CCC dikeluarkan adalah berdasarkan kelulusan pelan bangunan... kalau pelan bangunan yang diluluskan tu 100 unit so CCC yang dikeluarkan kena 100 unit... bkn 20 unit, kemudian tambah lagi 20 unit dan seterusnya. Kalau nak macam tu, masa kemukakan pelan bangunan kena tambah 1 lagi pelan yang menunjukkan pembangunan secara berfasa... dan kat situ PBT boleh pertimbangkan untuk beri kelulusan fasa berkenaan... so CCC bolehlah keluarkan berdasarkan fasa tersebut...

Kalau cerita ni ada kekhilafan mohon dibetulkan... tapi sebelum dibetulkan sila pastikan sumber rujukan adalah dari Lembaga Profesional yang berkaitan dan bukan pandangan peribadi tuan2/puan2 semua....

Dah la... rsnya cukup setakat ni buat masa sekarang... kalau nak cerita mmg banyak lagi... senang2 Insyallah jumpa lagi pasal tajuk lain akan datang...

Ni perkembangan semasa...

** PBT x boleh mengenakan bayaran atau caj bagi tujuan pengeluaran CCC... sebab apa? Bayaran atau caj kpd PBT semuanya berdasarkan punca kuasa... sesapa ada info boleh la share dgn saya... kenapa saya highlightkan benda ni?. Sbb ada yg mencadangkan perkara ini... CFO dan CCC benda lain ya walaupun tujuannya agak sama... mcm2